Jeg har kjøpt, leid ut og levd hverdagsliv på flere spanske kyststeder, og den samme sannheten dukker opp hver gang: det som ser enkelt ut fra sofaen hjemme, blir ryddig og forutsigbart først når du følger en klar oppskrift. Her får du min gjennomtestede steg-for-steg-guide til å kjøpe leilighet i Spania i 2025, med konkrete priser, sjekkpunkter og små erfaringer fra veien. Alle beløp i euro er fulgt av en omtrentlig pris i kroner i parentes, beregnet med kurs 1 euro ≈ 11,67 kroner. Kursen er hentet fra Den europeiske sentralbanken per 2. september 2025.
Havna i Santa Pola i Spania
Forstå totalprisen: skatter og gebyrer du faktisk betaler
I Spania avgjør type bolig om du betaler merverdiavgift eller dokumentavgift, og regionen avgjør nivået på omregistreringsavgiften. For nybygg betaler du vanligvis IVA på 10 prosent av kjøpesummen pluss AJD som gjerne ligger rundt 0,5 til 1,5 prosent, avhengig av region. Kjøper du brukt, betaler du ITP som ofte ligger mellom 6 og 10 prosent og fastsettes av den autonome regionen. I praksis ender de fleste på totale kjøpskostnader rundt 10 til 12 prosent.
Siden 2022 bruker spanske skattemyndigheter det såkalte valor de referencia fra eiendomsregisteret som minimum skattegrunnlag for ITP og AJD. Er denne høyere enn din avtalte pris, skatter du av referanseverdien. Du kan slå opp referanseverdien på Catastros nettsider før du byr.
Typiske faste kostnader ved kjøp er notarius og tinglysning. I 2025 er tommelfingerregelen notarius 0,2 til 0,5 prosent og tinglysning 0,1 til 0,25 prosent, ofte rundt 1 000 euro totalt for en normal leilighet.
Slik skaffer du identifikasjonsnummeret du trenger
Alle utenlandske kjøpere må ha NIE. Du kan søke i Spania eller ved den spanske ambassaden i Oslo. Ambassaden bekrefter at NIE kan søkes i bostedslandet, og spansk politi beskriver dokumentkrav og saksbehandling. Søk tidlig og ha begrunnelse klar, for eksempel kjøp av eiendom.
Steg for steg: fra visning til nøkkel
1. Uforpliktende reservasjon
Meglere bruker ofte et lite reservasjonsbeløp for å ta eiendommen av markedet i noen dager, mens advokaten din sjekker dokumentene. Beløpet varierer, så skriv alltid inn klare vilkår for tilbakebetaling hvis det dukker opp juridiske problemer i gjennomgangen. Dette er praksis, ikke lov, så kontrakten er alt.
2. Arras kontrakt når du mener alvor
Neste steg er contrato de arras, vanligvis med 10 prosent i depositum. Insister på arras penitenciales slik at reglene er krystallklare: trekker kjøper seg, tapes depositumet, og trekker selger seg, skal selger betale tilbake det dobbelte. Dette følger av artikkel 1454 i den spanske sivilkoden og er standard i boligkjøp.
3. Juridisk gjennomgang før signering hos notarius
Advokaten innhenter alltid nota simple fra eiendomsregisteret. Den viser hvem som eier, arealer, heftelser, lån og eventuelle tvister. Du kan også bestille en enkel utskrift selv via Registradores.
Notarforeningen i Spania har en nyttig oversikt over dokumentene som skal ligge på bordet hos notarius, og rekkefølgen i prosessen. Dette er stedet som gir kjøpet sin offentlige bekreftelse og gjør at du kan tinglyse eiendommen i ditt navn.
Kontroller alltid:
Catastro og referansenummer stemmer med planløsning og areal.
Kommunalt sertifikat fra sameiet som bekrefter at selger er ajour med felleskostnader. Uten dette bør ikke notar godta overføring. Kjøper kan ellers risikere ansvar for inneværende år pluss tre år tilbake i tid.
Energimerke er obligatorisk ved salg. Be om energieffektivitetssertifikatet.
Første- eller annen gangs innflyttingsattest der regionen krever det. Spesielt viktig for nybygg og for korttidsutleie senere.
4. Finansiering og takst
Utenlandsk finansiering er vanlig, men spanske banker setter ofte 60 til 70 prosent belåning for ikke-residenter, og renten følger normalt 12M Euribor pluss margin. Ta høyde for bankens etableringsgebyr og for uavhengig takst, ofte 200 til 600 euro.
5. Signering hos notarius og oppgjør
Ved selve escritura hos notarius overføres hele kjøpesummen, enten med bankremisse eller bankoverføring som er forberedt på forhånd. Notaren leser dokumentet høyt, alle parter signerer, du får nøklene, og dokumentene sendes til registeret for tinglysing. Notaren følger en offentlig prosedyre som sikrer at vilkår, betaling og identitet er i orden.
Viktig oppgave for kjøper: hvis selger er ikke-resident, må kjøper trekke 3 prosent av prisen i oppgjøret og betale dette beløpet inn til skattemyndighetene på vegne av selger. Advokaten gjør normalt innbetalingen for deg.
Nybygg, brukt og off-plan: ulike regler, samme mål
Ved bruktkjøp er det ITP som dominerer, og nivået avhenger av region. I Madrid er ITP typisk 6 prosent, mens regioner som Valencia ofte ligger høyere. Ved nybygg er det 10 prosent IVA pluss AJD etter regional sats.
Kjøper du off-plan før bygget står ferdig, skal alle forskudd være dekket av bankgaranti eller forsikring som tilbakebetaler pengene dine hvis prosjektet ikke leveres. Dette er lovbestemt og omtalt av Bank of Spain på veilederen om garantier. Be om kopi av garantien til hver innbetaling.
Utleie og lisens: vær forberedt på lokale regler
Spania strammer inn korttidsutleie. I 2025 har staten lansert et nasjonalt register for utleie på plattformer som Airbnb, og flere regioner oppdaterer kravene. Barcelona har vedtatt at lisensierte ferieboliger fases ut innen 2028, og andre byer regulerer strengt gjennom soner og kvoter. Konklusjonen er enkel: sjekk reglene i kommunen du kjøper i før du legger inn bud hvis du planlegger korttidsutleie.
Etter kjøp: skatter og faste kostnader
Som eier betaler du årlig IBI (kommunal eiendomsskatt), ofte sammen med en søppelavgift, eventuelle felleskostnader i sameiet og forsikring. Ikke-residenter uten utleie innberetter dessuten imputert inntektsskatt på bolig i Spania gjennom ordningen for ikke-residenter. Dette er en årlig formalitet mange glemmer.
Små historier fra feltet
Den første leiligheten jeg kjøpte lå et par kvartaler bak strandpromenaden. Prisen var god, men nota simple avslørte en liten, gammel heftelse som ingen hadde nevnt. Megleren trodde det var «symbolsk», men notaren gjorde det tydelig at heftelsen måtte slettes før signering. Det tok tre uker å rydde opp, og hele kjøpet gikk i orden uten ekstra kostnader for meg. Den erfaringen har jeg hatt nytte av siden: stol på dokumentene, ikke på magefølelsen.
I en annen handel dukket valor de referencia opp som showstopper. Vi forhandlet prisen ned med selger, men referanseverdien var høyere. Advokaten regnet seg frem til at vi likevel måtte betale ITP på referanseverdien. Det var fortsatt lønnsomt, men planlegg for dette før du jubler over en «deal».
Budsjetteksempler med NOK
Eksempel 1: Brukt leilighet i Madrid, 200 000 euro
ITP 6 prosent: 12 000 euro (ca. 140 000 kroner)
Notarius og register, antatt: 1 500 euro (ca. 17 500 kroner)
Juridisk bistand, si 1 prosent: 2 000 euro (ca. 23 300 kroner) Totalt tillegg: ca. 15 500 euro (ca. 181 000 kroner).
Eksempel 2: Nybygg i Valencia-regionen, 200 000 euro
Notarius og register, antatt: 1 500 euro (ca. 17 500 kroner)
Juridisk bistand, si 1 prosent: 2 000 euro (ca. 23 300 kroner) Totalt tillegg: ca. 25 500 euro (ca. 297 500 kroner).
Merk: Kjøper du av en ikke-resident selger, må du holde tilbake 3 prosent av kjøpesummen og innbetale dette til skattemyndighetene på selgers vegne ved oppgjør. På 200 000 euro er det 6 000 euro (ca. 70 000 kroner).
Vanlige fallgruver og hvordan du går rundt dem
Utleielisens: Planlegger du korttidsutleie, kjøp i et område hvor det faktisk utstedes lisenser. Barcelona har vedtatt utfasing av ferieboliglisenser, og andre byer har moratorier. Dette er ikke en «fikse-det-senere»-sak.
Referanseverdi: Ikke legg skattegrunnlaget på is. Sjekk valor de referencia tidlig.
Sameiegjeld: Uten sertifikatet fra sameiet risikerer du å arve gammel gjeld. Ikke signer uten.
Arras uten presis tekst: Skriv uttrykkelig at det er arras penitenciales for å unngå tolkningstvister.
Off-plan uten garanti: Ikke betal en euro i forskudd uten bankgaranti.
Praktisk sjekkliste du kan følge
Før du byr
Skaff NIE og en lokal advokat som jobber for kjøper. Ambassaden i Oslo kan ta imot NIE-søknad for ikke-residenter.
Bestem hva du vil med leiligheten. Egenbruk, langtidsutleie eller korttidsutleie gir helt ulike krav.
Sjekk valor de referencia og ITP- eller AJD-sats for regionen.
Når budet er akseptert
Betal kun reservasjon med tydelige vilkår om refusjon.
Signer arras penitenciales med klar fristplan, inventarliste og konsekvenser hvis frister ryker.
Bestill nota simple, sameiesertifikat, energimerke og eventuelt første- eller annen gangs innflyttingsattest.
Før notarius
Lås finansieringen. Husk takst.
Avklar betalingsform med notaren i god tid.
Dersom selger er ikke-resident, legg inn 3 prosent retención i oppgjørsplanen.
Etter signering
Følg med på tinglysing.
Sett opp autogiro for IBI, søppel og felleskostnader. Skatteplikt for ikke-residenter må innberettes hvert år.
Smarte grep som gjør livet enklere
Fullmakt hos spansk notarius kan spare deg for flyturer. Den kan også ordnes via norsk notarius publicus med apostille, men er ofte enklest å gjøre lokalt når du likevel er i Spania.
Bankremisse på oppgjørsdagen gjør signeringen smidig, men flere notarier aksepterer forberedte SEPA-overføringer så lenge alle sporingskrav er oppfylt.
Forsikring: Kombiner bygg og innbo. Vannskader i middelhavsklima handler ofte om naboen, ikke været.
Ektefeller og arv: Spania har andre arveregler enn Norge. Mange utlendinger velger å opprette spansk testament for å gjøre et fremtidig skifte enklere og for å velge hvilken lov som skal gjelde for arven etter EU-forordning 650/2012.
To ting å vite om 2025
Golden Visa er avskaffet av myndighetene våren 2025. Kjøp av bolig gir derfor ikke lenger investeringsopphold.
Regjeringen har luftet idéen om en ny skatt på boligkjøp for enkelte utenlandske kjøpere. Den er i skrivende stund på utredningsnivå i parlamentet, ikke vedtatt lov. Nordmenn er ikke EU, men EØS, og debatten handler blant annet om EØS-rettigheter. Følg med dersom du kjøper i 2025.
Hva koster det egentlig, i praksis?
Et par realistiske linjeposter jeg selv har måttet legge inn i budsjettet hvert kjøp:
Notarius rundt 1 000 euro (ca. 11 700 kroner).
Tinglysning rundt 500 euro (ca. 5 800 kroner).
Takst 300 til 500 euro (ca. 3 500 til 5 800 kroner).
Advokat ofte 1 prosent av kjøpesummen.
Felleskostnader i et normalt kystsameie 80 til 150 euro per måned (ca. 930 til 1 750 kroner).
Setter du av 10 til 12 prosent til kjøpskostnader pluss disse løpende postene, treffer du sjelden feil.
En siste liten erfaring
Den roligste overtakelsen jeg har hatt var da vi fikk alle dokumentene på plass før vi satte dato hos notaren. Selger la frem sameiesertifikat, vi hadde energimerket, referanseverdien var sjekket, og banken hadde utstedt garantien for off-plan-delen. Signeringen tok tjue minutter. Det føles kjedelig å være så strukturert, men det er akkurat det som gjør at nøkler i Spania blir starten på et fristed, ikke en bunke irritasjoner.
Kort oppsummert i ett råd: Ikke jag raske snarveier. Følger du punktene her, blir kjøpet forutsigbart, prisen riktig og papirmøllen håndterbar. Spania belønner de ryddige. Og det er nettopp derfor det er så deilig å komme tilbake år etter år.
