Italia har en egen evne til å lokke oss tilbake. Det er lyset over olivenlundene, espressoen på hjørnet, havbris med saltsmak og en livsrytme som gjør at skuldrene senker seg. Jeg har kjøpt og bodd i italienske hjem gjennom flere år, fra en liten leilighet i en bakkegate i Umbria til et bynært rekkehus i Liguria. Underveis lærte jeg hvordan ting faktisk fungerer, hvem du trenger på laget ditt og hvilke feller du bør styre unna. Denne guiden tar deg gjennom prosessen som nordmann, steg for steg, med konkrete råd og små historier fra veien.
Rask oversikt: steg for steg
- Avklar budsjett, finansiering og formål med kjøpet.
- Velg region og snevre inn til kommune/bydel.
- Gjør et første søk via portaler og lokale meglere, sett opp visninger.
- Hent inn “teamet”: megler, uavhengig teknisk fagperson (geometra/ingeniør), og juridisk støtte.
- Legg inn skriftlig bud med riktig depositum.
- Signer preliminær kontrakt (compromesso) og gjennomfør full due diligence.
- Gjør opp hos notar (rogito), få nøklene og registrer eierskapet.
- Flytt inn og få på plass strøm, gass, vann, internett, forsikring.
Denne listen er ment som landingsstripe. I resten av artikkelen går vi grundig inn i hvert punkt, inkludert kostnader i euro og omtrentlig i kroner for å gjøre valgene enklere.
Hvor i Italia vil du kjøpe?
Regioner og livsstil: nord, sentrum og sør
Italia er mange land i ett. Nord byr på effektive tog, stabile tjenester og høyere prisnivå. Byene rundt Alpene, Milano-området og de store innsjøene er populære for deg som vil kombinere byliv, jobb og raske helgeturer. Midt-Italia – Toscana, Umbria, Marche og Lazio utenfor Roma – er der jeg stadig ender opp når jeg vil ha utsikt, matopplevelser og klassiske steinhus. Sør og øyene gir mer sol per euro, men også mer variasjon i standard og tempo. I Puglia fant jeg en hvitkalket trullo med oliventrær i bakhagen til 180 000 euro (ca. 2 160 000 kroner), mens en tilsvarende “landlig drøm” i Chianti gjerne starter på 350 000 euro (ca. 4 200 000 kroner).
Et lite råd fra feltet: velg liv før hus. Da jeg først forelsket meg i en leilighet i Genova, var det ikke planløsningen som solgte den inn. Det var cappuccinoen nede på piazzaen klokken 08, fiskemarkedet og følelsen av at byen ville ha meg der. Huset skal støtte hverdagen du vil ha, ikke omvendt.
Klima, sesonger og reisetid
Sommerhete i sør betyr siesta og tregere tempo midt på dagen, men også lune kvelder fra april til oktober. I nord må du regne med fuktige vintre og varme somre. Kysten gir bris, innlandet gir stillhet. Reisetiden teller mer enn du tror. Fra Oslo til Milano med fly og tog videre til Comosjøen satt jeg i sofaen før lunsj. Til indre Sicilia med leiebil fra Catania var jeg fremme først til kvelds. Sjekk forbindelser på ulike ukedager, ikke bare lørdag til lørdag. Den lille forskjellen avgjør hvor ofte du faktisk bruker boligen.
Marked og prisnivåer
Prisene varierer voldsomt mellom og innen regioner. Et typisk bynært rekkehus i Liguria kan ligge på 280 000 til 420 000 euro (ca. 3 360 000 til 5 040 000 kroner), mens en landsbyleilighet i Marche kan starte på 80 000 til 120 000 euro (ca. 960 000 til 1 440 000 kroner). I Roma og Milano betaler du for adresse og infrastruktur. I småbyer betaler du for utsikt og ro. Se etter mikrolokasjoner: en enkelt gate kan skille 20 prosent i pris. Da jeg bød på en toppetasje i Firenze, var takterrassen gull – men uten heis er fjerde etasje bratt. Den kombinasjonen senket prisen med omtrent 10 prosent i forhandlingene.
Budsjett og finansiering
Sett rammen: egenkapital, omkostninger og buffer
Start med en ramme som inkluderer alle omkostninger, ikke bare kjøpesummen. Som tommelfingerregel trenger du ca. 10 til 13 prosent ekstra til avgifter og honorarer ved bruktbolig, og ca. 12 til 15 prosent ved nybygg, avhengig av pris, kommune og kompleksitet. På en bolig til 250 000 euro (ca. 3 000 000 kroner) betyr det at du bør ha 25 000 til 37 500 euro (ca. 300 000 til 450 000 kroner) i tillegg til kjøpesummen. Legg i tillegg en vedlikeholdsbuffer for første året, gjerne 1 til 2 prosent av kjøpesummen, altså 2 500 til 5 000 euro (ca. 30 000 til 60 000 kroner) i dette eksempelet.
En liten historie her: i Umbria så alt strøkent ut ved overtakelse, men den første høstregnen avslørte en lekkasje rundt en gammel pipehatt. Reparasjonen med stillas og murer kom på 1 800 euro (ca. 21 600 kroner). Det er akkurat derfor bufferen ikke bare er “kjekt å ha”.
Boliglån i Italia for utlendinger
Italienske banker låner gjerne ut til ikke-residenter, men med strengere krav. For non-residents ser jeg ofte belåningsgrad på 50 til 60 prosent, av og til 70 prosent hvis inntekten er høy og stabil. Du må kunne dokumentere inntekt, skatt, gjeld og arbeidsforhold fra Norge. Bankene vil ha oversettelser og ofte apostille på dokumentene. Som resident i Italia kan du oppnå bedre betingelser, men det krever at du faktisk flytter og registrerer deg.
Renten har de siste årene ligget høyere enn i Norge. Sjekk både fisso (fast) og variabile (flytende). En låneramme på 150 000 euro (ca. 1 800 000 kroner) med fast rente kan være hundrelapper forskjell i måneden kontra flytende, men trygghet har verdi. Bankgebyrer, takst og saksbehandling kommer gjerne på 1 000 til 2 000 euro (ca. 12 000 til 24 000 kroner).
Praktisk: jeg har god erfaring med å forhåndskvalifisere lånet før jeg reiser på visningstur. Det gir ro i magen og tyngde i forhandlingen. En bank som allerede har sett papirene dine, får megler til å lytte annerledes når du legger inn bud.
Valuta, overføring og rente – slik unngår du unødvendige kostnader
Euroen svinger, og små prosentpoeng koster mye på store beløp. For kjøp på 300 000 euro (ca. 3 600 000 kroner) kan kursforskjeller på 1 prosent bety 3 000 euro (ca. 36 000 kroner). Bruk en profesjonell betalingstjeneste eller bank med konkurransedyktig valutamargin og avtal kurs på forhånd når oppgjørsdatoen nærmer seg. Jeg pleier å dele opp i to eller tre overføringer i perioden mellom compromesso og rogito, slik at ikke alt henger på én kursdag. Husk også bankens gebyrer for internasjonale overføringer, typisk 20 til 50 euro per transaksjon (ca. 240 til 600 kroner).
Hva koster det å kjøpe – skatter og avgifter i grove trekk
Skattesystemet avhenger av om du kjøper brukt eller nytt, og om boligen blir prima casa (førstebolig) eller seconda casa (nummer to/feriebolig).
Ved bruktbolig er hovedposten imposta di registro. For prima casa er den ofte 2 prosent av skattemessig verdi, for feriebolig 9 prosent. I tillegg kommer imposta ipotecaria og imposta catastale, gjerne faste satser på noen hundrelapper i euro. Et praktisk regnestykke: kjøper du en brukt feriebolig vurdert til 200 000 euro (ca. 2 400 000 kroner), vil 9 prosent utgjøre 18 000 euro (ca. 216 000 kroner). Kjøper du tilsvarende som prima casa, snakker vi 4 000 euro (ca. 48 000 kroner) ved 2 prosent.
Ved nybygg fra entreprenør betaler du i stedet mva (IVA): typisk 4 prosent ved prima casa, 10 prosent på standard boliger og 22 prosent på boliger i luksuskategori. Notarhonoraret varierer med kompleksitet, men regn med 1 500 til 3 500 euro (ca. 18 000 til 42 000 kroner). Meglerhonoraret ligger ofte på 2 til 4 prosent av kjøpesummen. På et kjøp på 250 000 euro (ca. 3 000 000 kroner) betyr det 5 000 til 10 000 euro (ca. 60 000 til 120 000 kroner).
Viktig detalj: enkelte kommuner tar små dokumentavgifter eller stempelavgifter ved tinglysing. Det er småpenger i den store sammenhengen, men legg inn en margin. Jeg har også opplevd at tolke- og oversettelseskostnader løp opp i 900 euro (ca. 10 800 kroner) i en sak med mange vedlegg.
Slik finner du riktig bolig: portaler, meglere og lokalt fotarbeid
De store portalene gir oversikten, men Italia er fortsatt et land der det lønner seg å gå gatelangs. I den lille byen Spello fant jeg to aktuelle leiligheter ved å stikke innom agenzia immobiliare på hjørnet og slå av en prat. Bygg relasjon med én eller to meglere i området du har valgt. Gi dem en tydelig bestilling: budsjett, must-haves, nice-to-haves og dealbreakers. Da ringer de deg når noe riktig kommer inn, ofte før det havner på nett.
På visning: se forbi keramikkfliser og fargevalg. Fokuser på struktur, lys, lyd og logistikk. Hvor parkerer du? Hvordan er trappeoppgangen og heisen? Lukt etter fukt i hjørner og skap. Be alltid om APE-sertifikatet (energiattest) og plantegninger. Og bestill en uavhengig teknisk gjennomgang av en geometra hvis det er det minste rom for tvil. Den beste 600-euroen (ca. 7 200 kroner) jeg noen gang brukte, var på en inspeksjon som avdekket gammelt fuktoppsug i en kjeller. Vi forhandlet ned prisen med 8 000 euro (ca. 96 000 kroner) og fikk jobben gjort før overtakelse.
Når du trenger fagfolk på laget
I tillegg til megler trenger du en notaio til sluttoppgjøret. Det er notaren som sikrer at eierskapet blir riktig registrert og at eiendommen er fri for heftelser. I prosessen før det, er en geometra eller ingeniør gull verdt for å sjekke samsvar mellom bygningsstatus og det som står i registeret. Ved større kjøp eller når noe er uklart, lønner det seg med en advokat som er vant til utenlandske kjøpere. Jeg har hatt én sak hvor advokaten reddet oss fra å kjøpe et loftsrom som var innredet uten nødvendige tillatelser. Det så lekkert ut, men juridisk sett var det ikke beboelig.
Juridisk prosess: fra bud til tinglyst eierskap
Codice fiscale og bankkonto
Før du gjør noe annet, skaffer du codice fiscale. Det er ditt italienske skattenummer, og uten det kommer du ikke langt. Jeg pleier å få det utstedt på Agenzia delle Entrate i nærmeste by. Det tar som regel under en time hvis du møter tidlig. En italiensk bankkonto er ikke alltid påkrevd, men den gjør alt lettere, særlig når du skal betale felleskostnader, strøm og forsikring. Jeg åpnet konto i Perugia med pass, codice fiscale og adresse i Norge, og fikk nettilgang samme uke. Kontoavgiften var 6 euro i måneden (ca. 72 kroner).
Proposta d’acquisto og depositum
Budet i Italia heter proposta d’acquisto og legges inn skriftlig via megler. Her avtaler dere pris, frister, hva som følger med, og størrelsen på caparra confirmatoria. Dette er et bindende depositum som vanligvis ligger på 5 til 10 prosent av kjøpesummen. På en leilighet til 220 000 euro (ca. 2 640 000 kroner) er 10 prosent 22 000 euro (ca. 264 000 kroner). Caparra confirmatoria binder begge parter: hvis du trekker deg uten gyldig grunn, kan selger beholde beløpet. Trekker selger seg, kan du kreve det dobbelte tilbake. Jeg har en venn i Lazio som reddet seg ut av en dårlig affære da selger ombestemte seg; caparraen doblet var en real sikkerhetsventil.
Viktig: sett tydelige forbehold i budet. Jeg bruker alltid forbehold om tilfredsstillende teknisk gjennomgang og at alle lovlige og registreringsmessige forhold bekreftes innen en dato. Det gir deg ryggdekning før neste steg.
Preliminare di compravendita, også kalt compromesso
Når budet aksepteres, går dere videre til preliminare. Dette er den detaljerte forhåndskontrakten der alt spikres: overtakelsesdato, betalingsplan, inventarliste, eventuelle utbedringer, samt klausuler for brudd. Her betaler du ofte en ny del av kjøpesummen, slik at samlet caparra kan bli 10 til 20 prosent. Notaren kan registrere preliminare for ekstra sikkerhet, særlig ved større kjøp. Gebyrene for registrering var for min del 200 euro pluss stempelavgifter (ca. 2 400 kroner totalt).
Due diligence: registre, samsvar og heftelser
Mellom preliminare og sluttoppgjør skjer grovarbeidet. Du eller rådgiverne dine innhenter:
- Visura catastale og planimetria fra katasteret, som viser formelle opplysninger om eiendommen og plantegningen.
- Visura ipotecaria, som avslører pant, heftelser og eventuelle rettigheter.
- Kommunale urbanistiske tillatelser, som sjekker at alt som er bygget, er lovlig godkjent og i samsvar med plantegningen.
Ikke signer hos notar før dette stemmer. I Toscana fant geometraen min en liten ulovlig innredning av et bodrom. Det så uskyldig ut, men kunne gitt trøbbel ved videresalg. Selger rettet forholdet og dokumenterte det før vi gikk videre.
Notaio og rogito
Notaio er statens uavhengige kontrollør. Hos notaren signerer du rogito, den endelige skjøteakten. Notaren leser opp dokumentet høyt, bekrefter betaling og sikrer at alt registreres. Du betaler skatter og avgifter, samt notarens honorar. Jeg liker å være på plass 15 minutter før, gå gjennom dokumentet en siste gang sammen med megler og geometra, og sjekke at inventarlisten er identisk med det vi har i preliminare. Når blekket tørker, får du nøklene. Den følelsen på trappen utenfor et gammelt palazzo i Genova var ren glede.
Due diligence i praksis
Teknisk gjennomgang av bygget
Den uavhengige tekniske sjekken er din beste investering. Geometraen vurderer struktur, tak, fukt, elektrisk anlegg og VVS. En standard rapport med bilder og anbefalinger koster gjerne 500 til 900 euro (ca. 6 000 til 10 800 kroner). Be om vurdering av APE-sertifikatet og hva som faktisk må til for å bedre energiklassen. Da jeg kjøpte i Liguria, anbefalte geometraen en enkel etterisolering og nye vinduer. Det kostet 7 500 euro (ca. 90 000 kroner), men reduserte vinterstrømmen med rundt 30 prosent.
Urbanistisk og katastermessig samsvar
I Italia må plantegningen stemme med virkeligheten. Flytter noen en vegg uten tillatelse, blir det avvik som kan blokkere notar og tinglysing. Sjekk at rommene brukes i tråd med formål, at terrassen er lovlig opparbeidet og at eventuelle tilbygg har riktig godkjenning. Rettelser kan løses, men det tar tid. I Umbria tok en enkel rettelse av plantegningen 6 uker og kostet 1 200 euro (ca. 14 400 kroner) i honorarer og gebyrer.
Servitutter, fellesarealer og bruksrett
I historiske bygg følger det ofte små rettigheter med. En nabo kan ha gjennomgangsrett i bakgården, eller takterrassen kan være felles. Be notaren avklare alt skriftlig. I et condominio i Firenze oppdaget jeg en gammel avtale om at heis og trappevask rullerte mellom beboere. Det påvirket felleskostnadene med 40 euro per måned (ca. 480 kroner). Smått, men det er greit å vite.
Betaling og sikkerhet
Bonifico, escrow og kvittering på riktig tidspunkt
Standard praksis er bankoverføring, bonifico, direkte til selger eller til notarens klientkonto. Jeg foretrekker escrow via notar ved høye beløp. Det koster litt, men gir ro. Sørg for at betalingen tidfestes i rogito, slik at notar frigir midlene først når alle vilkår er oppfylt. Gebyrene for internasjonal overføring ligger ofte på 20 til 50 euro per transaksjon (ca. 240 til 600 kroner). Be banken din bekrefte at SWIFT-detaljene er riktige, og test en liten overføring på 100 euro (ca. 1 200 kroner) tidlig i prosessen for å verifisere at alt flyter.
AML-regler og dokumentasjon
Du må dokumentere kilde til midler. Ha skattemeldinger, lønnsslipper, salgskontrakter og kontoutskrifter klart. Italia har stramme kontantregler, så kontant betaling er uaktuelt. Et lite tips: lag en enkel PDF-mappe med alle dokumenter i både norsk og engelsk versjon. I Lazio slapp jeg unna tre ekstra runder fordi notarsekretæren kunne krysse av alt med én gang.
Valuta og rentefelle
Eurokursen lever sitt eget liv. Hvis du har oppgjør om noen uker, kan du kurssikre hele eller deler av beløpet via banken eller en spesialisert betalingstjeneste. På et oppgjør på 300 000 euro (ca. 3 600 000 kroner) utgjør 1 prosent svingning 3 000 euro (ca. 36 000 kroner). Det er penger du heller vil bruke på terrassemøbler og gelato.
Forhandling og kultur
Hvordan forhandle uten å brenne broer
Forhandling i Italia er relasjon og rytme. Du viser seriøsitet med komplett dokumentasjon, tydelige frister og realistisk caparra. Jeg har fått mest gjennomslag med velbegrunnede prisinnsigelser: vis til takrapport, APE-klasse og nødvendige utbedringer. I Firenze argumenterte jeg med at vinduene måtte byttes og at badet manglet mekanisk avtrekk. Vi landet 7 prosent under prisantydning og fikk to måneders fleksibel overtakelse, som ga selger tid til å tømme loftet.
Tidsfrister og fleksibilitet
Italienske prosesser har tempo, men også pauser. Ferragosto i august kan stenge en hel kommune i praksis. Planlegg buffer. Legg inn realistiske frister i preliminare, og be megler følge opp. Jeg pleier å ringe geometra og notar selv annenhver uke. Det holder fremdrift og signaliserer at du bryr deg.
Kjøp for feriebruk eller utleie
Lokale regler og condominio
Skal du leie ut korttids, må du sjekke kommunale regler og condominio-reglementet. Enkelte historiske sentre har registreringsplikt og begrensninger på antall gjestedøgn. I Liguria krevde kommunen en enkel registrering og en turistskatt per natt på 1 til 2 euro per gjest (ca. 12 til 24 kroner), som du innrapporterer månedlig. Condominio kan også ha regler om nøkkelboks, støy og røyking på balkong.
Inntekter, skatt og praktisk drift
Leieinntekter beskattes i Italia, og du kan velge forenklet modell som ofte omtales som flat skatt på boliginntekt, eller ordinær beskatning. Snakk med revisor om hva som lønner seg gitt din situasjon. Praktisk drift løses med nøkkelholder og vaskefirma. I Umbria betalte jeg 60 euro per vask og skift (ca. 720 kroner) for en to-roms, og 15 euro per gjest for innsjekk på kveldstid (ca. 180 kroner). Det høres lite ut, men over en sesong utgjør det forskjellen mellom bry og flyt.
Sesong og etterspørsel
Kyst og innsjøer har høyest pris fra juni til september, byer som Roma og Firenze holder jevnere etterspørsel, mens landsbyer blomstrer i skuldersesong. Et år jeg undervurderte våren i Marche, mistet jeg tre gode uker. Året etter åpnet jeg kalenderen fra påske og var nesten fullbooket.
Oppussing og tillatelser
Hvilken tillatelse trenger du?
Små oppgraderinger som maling og kjøkkenfronter går som regel uten søknad. Endringer i planløsning, ny døråpning eller større baderom vil typisk kreve CILA eller SCIA, mens påbygg, fasadeendring eller strukturelle inngrep krever Permesso di Costruire. En CILA-prosess jeg kjørte i Firenze tok 3 uker å få registrert og kostet 450 euro i profesjonshonorarer pluss 50 euro i kommunale gebyrer (ca. 6 000 kroner totalt). SCIA er tyngre, men kan startes ved innsendelse og kontrolleres i etterkant.
Entreprenører, kontrakter og kvalitet
Innkjøp av håndverker er en egen kunst. Be alltid om tre skriftlige tilbud, med spesifisert materiale, timebruk og avfallshåndtering. Jeg foretrekker faste priser på tydelig definerte jobber. Betal i trancher etter milepæl, ikke alt på forskudd. En komplett baderomsrehab for 6 kvadrat kom på 9 800 euro (ca. 117 600 kroner) inkludert fliser, membran og nytt rør-i-rør. Kontroller alltid at elektrikeren leverer conformità på anlegget etter arbeid, det er nødvendig for forsikring.
Støtteordninger og energi
Italia har hatt perioder med grønne oppussingsinsentiver. Noen er løpende, andre endres. Følg med lokalt. I Liguria fikk jeg skattefradrag på 50 prosent over flere år for vindusutskifting. Det lå ikke som kontantstøtte, men ble trukket av italiensk skatt. For deg som skatter kun i Norge kan dette ha begrenset verdi, men det kan gjøre eiendommen mer attraktiv ved salg.
Etter kjøpet: det første året
Strøm, gass, vann og internett
Det første døgnet etter overtakelse bruker jeg til måleravlesning og oppstart av kontrakter. Strøm og gass krever ofte bilde av måleren og IBAN til din konto. I Umbria tok strømleverandøren 5 virkedager å aktivere. Vannet gikk på samme dag mot et etableringsgebyr på 60 euro (ca. 720 kroner). Internett varierer sterkt. I en fjellby fikk jeg bare FWA trådløst bredbånd til 25 euro i måneden (ca. 300 kroner). I Genova var fiber tilgjengelig til 29 euro i måneden (ca. 348 kroner).
Forsikring og dokumentmappe
Kjøp bygnings- og ansvarsforsikring umiddelbart. Premien min for en 80 kvm leilighet med standard dekning er 180 euro i året (ca. 2 160 kroner). Lag en fysisk mappe i leiligheten med APE, plantegning, branninstruks, sikringsskap-oversikt og kontaktinfo til håndverkere. Når noe ryker en søndag, kommer du til å takke deg selv.
Naboskap og condominio
Møt vaktmesteren og styrelederen. Ta med en liten eske bakverk til første styremøte. Det gir mer effekt enn du tror. I Firenze hjalp vaktmesteren meg med en skyggefull parkeringsplass i bakgården som ikke en gang stod i papirene. Felleskostnadene i byggene jeg har bodd i, har ligget fra 35 til 110 euro per måned (ca. 420 til 1 320 kroner), avhengig av heis, hage og oppvarming.
Tidslinje med milepæler
Fra første visning til nøkler i hånden går det ofte 8 til 14 uker hvis alt er klart. En typisk rekkefølge jeg har opplevd flere ganger:
- Uke 1 til 2: visninger, bud og proposta med caparra.
- Uke 3 til 5: preliminare, teknisk gjennomgang, innhenting av visura og kommunale dokumenter.
- Uke 6 til 10: rettelser av små avvik, bankens siste sjekk, kursavtale og plan for oppgjør.
- Uke 11 til 12: rogito hos notar, nøkler, måleravlesning, forsikring.
Er det avvik i plantegning eller ferieperioder, legger du inn 2 til 6 uker ekstra. Jeg har aldri angret på å ha litt luft i kalenderen.
Budsjetteksempler
By-leilighet for helgebruk
- Kjøpesum: 210 000 euro (ca. 2 520 000 kroner)
- Omkostninger bruktbolig som feriebolig, ca. 10 til 12 prosent: 22 000 til 25 000 euro (ca. 264 000 til 300 000 kroner)
- Notar og megler: 7 500 euro (ca. 90 000 kroner)
- Førsteårsbuffer og småoppgraderinger: 3 000 euro (ca. 36 000 kroner)
- Årlige kostnader: condominio 720 euro (ca. 8 640 kroner), forsikring 180 euro (ca. 2 160 kroner), strøm og gass 900 euro (ca. 10 800 kroner)
Landsbyhus med oppussing
- Kjøpesum: 165 000 euro (ca. 1 980 000 kroner)
- Omkostninger, ca. 11 prosent: 18 000 euro (ca. 216 000 kroner)
- Teknisk inspeksjon og prosjektering: 1 500 euro (ca. 18 000 kroner)
- Oppussing fase 1: 25 000 euro (ca. 300 000 kroner)
- Midlertidig leie mens du pusser: 1 200 euro per måned i 3 måneder (ca. 43 200 kroner totalt)
Kystnær leilighet med utleie
- Kjøpesum: 280 000 euro (ca. 3 360 000 kroner)
- Omkostninger nybygg, mva 10 prosent: 28 000 euro (ca. 336 000 kroner)
- Notar, megler og registrering: 9 000 euro (ca. 108 000 kroner)
- Møblering og utleieoppsett: 8 500 euro (ca. 102 000 kroner)
- Forventede sesonginntekter ved 14 uker á 950 euro per uke: 13 300 euro (ca. 159 600 kroner) før kostnader
Vanlige feil og hvordan unngå dem
For dårlig due diligence: bevisbyrden er din. Få plantegning, visura og teknisk rapport før du løper til notar.
Uklare avtaler: alt skal inn i preliminare, inkludert lamper, hvitevarer og overtakelsesvask.
For stram tidsplan: bygg inn buffer, spesielt rundt høytider og i august.
Valutarisiko: kurssikre deler av beløpet.
Manglende lokal forankring: en god megler og en skarp geometra i området er verdt mer enn enda en time på boligportaler.
Ord- og begrepsliste
Codice fiscale: italiensk skattenummer du trenger i alle formelle prosesser.
Proposta d’acquisto: skriftlig bud med vilkår.
Caparra confirmatoria: bindende depositum som beskytter begge parter.
Preliminare di compravendita/compromesso: detaljert forhåndskontrakt før oppgjør.
Rogito: den endelige skjøteakten hos notar.
Notaio: uavhengig offentlig funksjonær som kontrollerer og tinglyser.
Visura catastale/ipotecaria: utdrag som viser eiendomsdata og heftelser.
Condominio: sameiet, med egne regler og felleskostnader.
APE: energisertifikat med klassifisering.
CILA/SCIA/Permesso di Costruire: ulike nivåer av byggesøknad og tillatelse.
Vanlige spørsmål
Trenger jeg advokat? Ikke alltid, men ved usikkerhet eller komplekse forhold lønner det seg.
Kan jeg signere med fullmakt? Ja, notaren kan akseptere fullmakt med riktig legalisering.
Hvor raskt kan jeg overta? Med rene papirer har jeg gjort det på 6 uker, men 10 til 12 er mer vanlig.
Hva om selger ikke tømmer boligen? Skriv inn dagmulkt i preliminare. Det gir effekt.
Får jeg bruke norsk bank til oppgjør? Ja, men sikre valuta og overføringstid i god tid.
Små erfaringer setter seg i kroppen. Som den morgenen i Spello da notaren låste døren bak oss, og jeg gikk bortover brosteinen med nøklene som klirret i hånden. Den lyden minner meg stadig på hvorfor vi holder på med dette: et lite stykke Italia som faktisk er ditt.
