Å kjøpe hus i Frankrike er ikke bare et boligprosjekt, det er en liten livsstilsrevolusjon. Lukten av ferske croissanter fra boulangeriet, lyset over lavendelåkrene i Provence, salt sjøbris fra Atlanterhavskysten og den urimelig gode vinen i et helt vanlig nabolag. Jeg har brukt mange somre på å reise mellom landsbyer, kystbyer og fjellområder i Frankrike, og underveis har jeg gjort meg erfaringer som gjør selve kjøpsprosessen mindre mystisk. Her får du en ærlig, detaljert og praktisk guide til hvordan du går frem, hva det koster, hvor du bør se og hva du må passe på.
Hvor i Frankrike bør du kjøpe
Det finnes ikke ett riktig svar. Frankrike er mer kontinent enn land, og mikrosesonger og mikroøkonomier gjør at nabolag to mil unna hverandre kan føles som ulike land.
Provence og Côte d’Azur
Sola, lukten av timian, kalksteinsbyer og blåskjær i skyggen. Områder som Luberon, Alpilles, Var og kysten mellom Antibes og Menton tiltrekker seg kjøpere som vil ha mye utesesong og karakterfulle steinhus. Prisnivået er høyere nær kysten. Et velholdt landsbyhus i Provence kan starte rundt 250 000 euro (omtrent 2,9 millioner kroner), mens eiendom med utsikt og basseng ofte ligger fra 500 000 euro (omtrent 5,8 millioner kroner) og opp.
Occitanie og Languedoc
Litt røffere og ærligere, med god plass og lavere kvadratmeterpris. Byer som Montpellier, Pézenas og Uzès er favoritter når man vil ha liv, kultur og bedre pris. Et sjarmerende “maison de village” kan starte rundt 150 000 euro (omtrent 1,7 millioner kroner).
Atlanterhavskysten
Biarritz og Baskerland hvis du liker surf og mat, La Rochelle og øyene utenfor hvis du vil ha værbitt kystidyll med trehus og sjømat. Prisene stiger nær stranden, men du finner fortsatt hus 10 til 30 minutter inn i landet fra 200 000 til 350 000 euro (omtrent 2,3 til 4,0 millioner kroner).
Dordogne og Nouvelle-Aquitaine
Britenes evige favoritt, og med god grunn. Myke åser, steinhus med skifer, gårdsbruk og småbyer med markeder som faktisk brukes av lokalbefolkningen. Her finner du plass. Et renoveringsklart “fermette” kan ligge fra 120 000 euro (omtrent 1,4 millioner kroner), mens nøkkelferdige småbruk går høyere.
Normandie og Bretagne
Grønne enger, røffe kyster, cider, sjømat og bindingsverkshus. Kort fergetur fra England, og grei adkomst fra Paris. Her får du mye hus for pengene hvis du tåler ruskevær. Et pent hus i landsby kan starte rundt 160 000 euro (omtrent 1,8 millioner kroner).
Alpene og Savoie
Skidestinasjoner med helårsbruk. Chalet i kjente resorter koster, men leiligheter i mindre kjente daler er mer tilgjengelige. Et lite, eldre chalet i en dal kan starte rundt 300 000 euro (omtrent 3,5 millioner kroner), mens noe med ski-in-ski-out og utsikt gjerne ligger betydelig høyere.
Korsika
Blått hav, granittfjell og duft av maki. Øyas regler og naturvern gjør at tilfanget av eiendom er mer begrenset. Budsjettet bør være solid om du vil nær sjøen. For mange er kompromisset å kjøpe litt i høyden i en landsby og kjøre til stranden.
Storbyene
Paris, Lyon, Bordeaux, Toulouse og Nice. Bykjøp handler om oppgang, adresse, co-ownership-kostnader og hva slags liv du ønsker. Et klassisk haussmann-leilighetsliv i Paris koster, men du kan finne smart planlagte leiligheter i ytre arrondissements og i forstadsbyer med rask RER-linje.
Jeg pleier å anbefale at du tar en “stafett-reise” på to til tre uker: bo tre netter i hver region du vurderer, stå opp før byen, finn det lokale markedet og se nabolaget klokken 22. Da får du ekte temperatur på stedet, ikke bare solskinnsversjonen.
Boligtypene du møter
Når franske meglere beskriver hus, er ordforrådet et lite kurs i arkitekturhistorie.
Maison de village
Vertikalt hus over 2 til 4 etasjer inne i landsbyen. Sjarmerende, ofte uten hage, men med takterrasse. Perfekt for deg som lever ute blant folk og vil ha kaffebar og baker rundt hjørnet.
Mas og bastide
Tradisjonelle steingårder i Provence og Sør-Frankrike. Tykk mur, små vinduer og deilig svalhet om sommeren. Be gjerne om energirapporten og se på isolasjon og vinduer.
Longère og fermette
Lange, lave gårdshus i vest og nordvest. Ofte renoveringsprosjekter med sjel. Her gjelder tålmodighet og en god “devis” fra håndverkerne.
Pavillon
Frittstående enebolig fra etterkrigstiden, gjerne i utkanten av byer. Praktisk planløsning, garasje, liten hage. Mindre romantikk, mer komfort.
Haussmann-leilighet
Høyt under taket, stukkatur, chevron-parkett og franske balkonger. Drømmen for mange i Paris, Lyon og Bordeaux. Sjekk alltid tilstanden på felles tak, fasade og heis, og spør om kommende fellesprosjekter i sameiet.
Chalet
I Alpene handler alt om solretning, utsikt og avstand til heis. Sørvestvendt er gulstandarden, men sjekk også vår og høst. Skisesongen er kortere enn livet ditt i leiligheten.
Slik foregår kjøpsprosessen
Jeg husker min første “compromis de vente” i en liten notarkontor i Luberon. Det var juli, 34 grader ute, og notaren var klinisk rolig. Han forklarte hver paragraf med et nikk og en pen. Det gikk sakte, men jeg følte meg trygg. Den roen er hele poenget.
Søk og visninger
Du finner eiendom via portaler og lokale meglere. Bruk tid på kartet, ikke bare bildene. Besøk morgen, ettermiddag og kveld. Still stille spørsmål som får lange svar: “Hvordan er trafikken i august” og “hvem bor i huset bak”.
Bud og aksept
Når selger aksepterer, utarbeider megler eller notaren et compromis de vente. Det er den bindende mellomavtalen som starter løpet.
Angrefrist
Kjøper har normalt en lovfestet angrerett over noen dager etter signering. Perioden er der for å puste, lese alt en gang til og sikre finansiering.
Finansiering og betingelser
Det er vanlig å legge inn forbehold om lån. Får du ikke finansiering innen fristen, kan avtalen falle bort uten tap av depositum. Dette er din sikkerhetsventil.
Notarens rolle
Notaren er statens nøytrale jurist som sikrer at alt er korrekt: rettigheter, pantedokumenter, servitutter, forkjøpsretter og oppgjør. Du kan velge egen notar selv om selger allerede har en; prisen blir ikke dobbelt, de deler honoraret.
Diagnostiske rapporter
Selger skal fremlegge tekniske rapporter om blant annet energi, elektrisk anlegg, gass, asbest og termitter der det er relevant. Les dem nøye. Et gammelt el-anlegg er ikke et problem i seg selv, men det er en kostnad du må planlegge.
Oppgjør og overtakelse
Ved sluttoppgjør møtes dere hos notar, signerer endelig skjøte, får nøklene og et stort konvolutt med originale dokumenter. Ta bilde av alle målere før du forlater huset, og meld inn til strøm og vann samme dag.
Kostnader du må regne med
Å kjøpe i Frankrike innebærer flere kostnader utover kjøpesummen. Det fine er at de fleste er transparente.
Notar og avgifter
For brukte boliger kan notarkostnader og tilknyttede avgifter utgjøre rundt 7 til 10 prosent av kjøpesummen, avhengig av departement og alder på eiendommen. Nye boliger har ofte lavere sats. Kjøper du for 300 000 euro (omtrent 3,5 millioner kroner), kan du regne cirka 27 000 euro (omtrent 310 000 kroner) i avslutningskostnader.
Meglerhonorar
Ofte inkludert i prisantydningen og betalt av selger, men ikke alltid. Les annonsen. Står det FAI eller HAI, er honorar inkludert. Er det ikke det, avklar prosenten tidlig.
Depositum
Ved signering av compromis betaler du normalt rundt 5 til 10 prosent som depositum til notaren. Dette er tryggere enn å betale megler.
Skatter og løpende kostnader
Det finnes årlige eiendomsskatter som varierer med kommune og type bruk. I tillegg kommer forsikring, strøm, vann og eventuelle sameiekostnader. Leiligheter i by har ofte felleskostnader til heis, fasade og trappevask.
Eksempelregning
Kjøpesum 150 000 euro (omtrent 1,7 millioner kroner). Legg til 9 prosent for avslutning, altså 13 500 euro (omtrent 155 000 kroner). Totalt cirka 163 500 euro (omtrent 1,88 millioner kroner) før møblering og småarbeid.
Jeg bruker ofte en enkel tommelfingerregel: sett av 10 til 12 prosent av kjøpesummen til alt som skjer hos notaren og det som følger første halvår. Da tåler du litt variasjon uten å bli overrasket.
Finansiering for nordmenn
Det finnes tre hovedspor.
Lån i fransk bank
Mulig også for ikke-residenter, men du må levere komplett dokumentpakke: lønnsslipper, skattemeldinger, kontoutskrifter og oversikt over eksisterende lån. Mange banker vil se 20 til 30 prosent egenkapital. Prosessen tar tid, men du får lånet i samme valuta som eiendommen, som reduserer valutarisikoen.
Refinansiering i Norge
Hvis du har rom i sikkerhet på egen bolig, kan du øke boliglånet hjemme og kjøpe kontant i Frankrike. Raskt og greit, men husk valutarisikoen. Faller kronen, øker din kostpris i NOK.
Kombinasjon
Noen kombinerer økt lån i Norge med et mindre fransk lån for å få fleksibilitet. Uansett er rådet enkelt: ikke la kurssvingninger bestemme nattesøvnen. Tenk langsiktig og bruk et nøkternt anslag på kurs. Et praktisk utgangspunkt er å regne med at 1 euro er omtrent 11,5 kroner, og være tydelig på at dette er et anslag.
Utleie, bruk og lokale regler
Mange vil leie ut når de ikke er der. Det er smart å planlegge strategi før du kjøper.
Langtidsutleie
Stabile leieforhold, mindre slitasje, men lavere utnyttelse i toppsesong. Fungerer fint i universitetsbyer og arbeidsmarkeder med helårsbehov.
Ferieutleie
Gir høyere inntekt i toppuker, men krever god drift. Store byer og populære kyststeder har strengere regler for korttidsutleie. Undersøk alltid hva som gjelder i kommunen, og se om sameiet har egne husordensregler. Turistskatt håndteres gjerne via plattform eller lokale ordninger.
Praktisk drift
Finn en lokal “concierge” som kan nøkkeloverlevering, vask og småproblemer. Det koster, men sparer deg for dyre flybilletter når en varmtvannsbereder blunker.
Renovering uten tårer
I Dordogne renoverte jeg et kjøkken der alt så greit ut på visning. Bak det pene skapet lå det en vegg som ikke hadde sett på rør siden Mitterrand. Løsningen var ikke å gi opp, men å bruke tre enkle prinsipper.
Bruk skriftlige tilbud
Be om detaljerte tilbud, altså “devis”, med spesifikasjon av arbeid, materiell og tidsramme. Ingen vage muntlige avtaler.
Sjekk forsikring
Be om attest på håndverkerens ansvarsforsikring for byggefeil, ofte kalt “décennale” for fag som krever det. Dette er din sikkerhet over tid.
Planlegg tillatelser
Små endringer går ofte på enkel melding, mens fasadeendringer, basseng og tilbygg krever søknad. I vernede områder kan antikvariske myndigheter ha ord med i laget. Hev blikket før du bestiller vinduer.
Kultur og kommunikasjon
Det franske markedet belønner ro. Du kommer langt med god oppførsel, korrekt tiltale og et lite smil.
Visninger
Kom presis, hils på alle, og ikke snakk ned nabolaget selv om du vil prute. Spør heller hva selger kommer til å savne. Det forteller deg hva som er verdifullt i huset.
Forhandling
Et godt bud er det som står seg også etter at du har sovet på det. Dokumenter funn fra rapporter hvis du vil ned i pris. Det er bedre å peke på konkrete forhold enn å spille hard.
Papirer
Navnestaving, fødselsdatoer og adresse må være identisk overalt. Franske systemer er strenge på konsistens. Scan alt i god kvalitet. Lagre i sky og i en mappe med franske filnavn. Det sparer deg for småfrustrasjon.
Praktiske tips som ofte redder dagen
Strøm og vann dag 1
Ta bilder av målere på overtakelse og meld inn samme dag. Notaren hjelper deg med leverandørnavn, men selve opprettelsen må du gjøre.
Bankkonto
Mange forsikringer og abonnementer krever fransk IBAN. En lokal konto eller en europeisk fintech med fransk IBAN gjør livet enklere.
Forsikring
Husforsikring er ikke bare formalitet. Stormer på vestkysten eller lyn i fjellet kan bli dyrt. Be om dekning for vannskader, lyn og ansvar.
Sameiedokumenter
For leilighet: les protokoller for de siste årene. Der står alt om kommende fasadeprosjekter, heisoppgradering og tvister. Det er ikke alltid prisen som er dyr, men året etter.
Naboer
Gå en runde rundt kvartalet en fredagskveld. Alt som skjuler seg bak en hyggelig fasade klokken 11 på formiddagen, høres tydelig klokken 23.
Budsjettbilder som gjør valgene konkrete
Jeg liker å oversette drøm til tall, så her er tre scenarier. Alle NOK-beløp er omtrentlige og basert på 1 euro lik cirka 11,5 kroner.
Scenario A: Landsbyhus til 150 000 euro (omtrent 1,73 millioner kroner)
Avslutningskostnader 9 prosent: 13 500 euro (omtrent 155 000 kroner).
Enkel møblering og småarbeider: 8 000 euro (omtrent 92 000 kroner).
Total ramme: omtrent 171 500 euro (omtrent 1,98 millioner kroner).
Scenario B: Familiehus med hage til 300 000 euro (omtrent 3,45 millioner kroner)
Avslutningskostnader 9 prosent: 27 000 euro (omtrent 310 000 kroner).
Oppgradering av kjøkken og bad: 25 000 euro (omtrent 288 000 kroner).
Total ramme: omtrent 352 000 euro (omtrent 4,05 millioner kroner).
Scenario C: Basseng og utsikt til 600 000 euro (omtrent 6,9 millioner kroner)
Avslutningskostnader 8 prosent: 48 000 euro (omtrent 552 000 kroner).
Landskap og vedlikehold første år: 15 000 euro (omtrent 173 000 kroner).
Total ramme: omtrent 663 000 euro (omtrent 7,62 millioner kroner).
Poenget er ikke å spikre nøyaktige tall, men å legge inn realistiske marginer. Det er bedre å sitte igjen med litt ekstra enn å jage eurosent i augustvarmen.
Arv, eierskap og fremtidsplan
Fransk rett har klare regler for arv og fordeling. Det betyr ikke at du skal bli jurist, men at du skal tenke gjennom hvem som skal eie hva og hva som skjer på sikt. Mange velger å kjøpe i fellesskap, noen via et enkelt eierselskap, andre skriver en tilleggsavtale hos notar som gir ro om noe skulle skje. Det viktigste er at du tar praten før signering, ikke etter.
Når føles det riktig
Du merker det i kroppen før du finner kalkulatoren. Jeg har stått i døråpninger i Uzès, i trapperom i Bordeaux og på en støvete terrasse i Var og kjent at her kommer vi til å drikke kaffe om morgenen. Den følelsen er verdt å vente på. Samtidig er det den tørre notarmappen som gjør drømmen bærekraftig. Derfor er oppskriften enkel: drøm stort, les alt, og la ting ta den tiden de tar.
Kort og godt
Start med steder, ikke objekter. Bruk tid på å gå, sitte, lytte. Les rapportene. Velg en notar du har tillit til. Regn nøkternt med totalramme der notar og avgifter kan utgjøre 7 til 10 prosent. Ha et bevisst forhold til valutarisiko. Og husk at du ikke kjøper et bilde, du kjøper en hverdag. Når hverdagen ser bra ut i marsregn og ikke bare i juli, da har du funnet riktig hus i Frankrike.
